이진우의 손에 잡히는 경제 23. 2. 9 목요일 방송 정리

 

 

 

 

작년 경상수지 ‘흑자 기록’ 했지만 ..

작년 우리나라 경상수지가 298억달러 흑자를 기록하긴 했는데, 조금 걱정되는 흑자임. 우리가 외국에다 무언가를 팔아서 벌어온 돈에서 우리가 외국에서 무언가를 사오느라 쓴 돈을 뺀 나머지 금액이 경상수지임. 여기에 공식적인 수출 수입은 당연히 포함되고 그거말고도 형식적으로는 수출, 수입으로 분류되지는 않으면서도 뭔가를 팔거나 사오는게 있음.

 

ex) 외국인 관광객 마이클조던이 우리나라에 와서 쓰고간 돈. 이건 수출로 분류하지는 않지만 사실상 우리나라 관광자원을 외국에 수출한거랑 똑같은 것. 그리고 우리나라 유학생이 미국에 공부하러 갔다! 그래서 부모님이 1만달러를 보내줬다! 하면 통계에는 수출이나 수입이 아니지만 어쨌든 미국의 교육서비스를 우리가 구매한거기때문에 사실상 수입임.

 

작년에 무역수지가 계속 적자였어서 혹시 경상수지도 적자되는거 아니냐하는 우려들이있었는데, 다행히 흑자를 기록하긴 했지만 2년전 경상수지가 852억달러 흑자였는데 작년이 298억이었으니까 1년만에 3분의 1수준으로 급격하게 흑자규모가 줄어든 것. 경상수지에서 가장 큰 비중을 차지하는게 물건을 얼마나 팔고 얼마나 수입했느냐인데 2년전에는 757억달러 흑자였음 (무역수지, 상품수지가) 그런데 작년에는 150억달러로 줄어든게 가장 큰 이유임.

작년에 원자재가격이랑 에너지가격이 너무많이뛰어서 수입액이 대폭늘었는데 반면 반도체수출은 잘 안돼서 흑자규모가 많이 줄었고, 코로나 이후에 해외여행이 좀 주춤했다가 작년을 기점으로 해외여행이 살아나면서 여행수지 적자폭이 늘었음. 그러면서 전체 흑자폭은 줄어든 것.

📌 이런걸 우리가 계산하는 이유는 ?

 

여기서 균형이 깨지거나 흑자에서 적자로 돌아서면 환율이 자꾸 오르니까 걱정인 것. 흑자폭이 커질수록 해외에서 들어오는 달러가 많아지는거라 달러의 몸값이 낮아지는 효과가 있음.

그런데 경상수지가 적자가나게되면 달러가 덜들어오게되고 , 그러면 환율이오르기때문에 (달러의 몸값이 오르기때문에) 외국인 투자자들이 환율 오르기전에 한국에 투자한돈을 달러로 바꿔서 나가려고함. 👉🏻 그러면 국내에 달러가 또 모자르게되고 그러면 달러의 몸값이 또 오르게되는, 악순환이 펼쳐지는 것.

 

📌 즉

 

환율이 오르게되면 1️⃣ 수입물가 오르고 수입물가 오르면 2️⃣ 우리나라 물가지수 오르고 그러면 3️⃣ 기준금리를 올리게될 가능성이 높아지고 그러면 돌고돌아 4️⃣ 내 대출금리가 올라가게될 수도 있음

 

 

📌 작년에는 상품수지, 무역에서도 흑자폭이 많이 줄었고(원자재 수입할때 가격이 많이 올랐고) 여행수지도 적자폭이 커졌는데, 그래도 경상수지가 흑자가된건 어떤이유?

 

해외에 투자했던 주식이나 채권 이런곳에서 배당금이나 이자가 잘 나오면 , 그걸로 상품사고판거에서 손해난것도 좀 메울 수 있고, 적자를 메우고도 돈이 남으면 경상수지는 흑자가 되는 것. 작년에 국내기업들이 해외현지법인한테 받은 배당수입이 많이늘었음. 배당수입만보면 1년전보다 흑자폭이 17억달러가 늘었음. (우리나라 기업들이 해외에 현지법인 세워놓은거에서 해외에서 번 돈을 국내 모기업으로 송금할텐데 그게 많이 늘었다는 것 , 달러로 송금했을테니까 👉🏻 매년 늘고있는 추세임)

일본이 딱 이런 경우임. 일본은 무역수지에서 적자가 나더라도 해외에 워낙 투자해둔게 많다보니 매년 경상수지가 흑자로 나옴. 우리도 앞으로 이런방향으로, 기업들 배당수익이나 해외투자에서 벌어들인 이자수익들이 경상수지에서 차지하는 비중이 점점더 늘어날거다라는 전망들이 나옴.

 

 

금리 3%대 ‘주담대’ 다시등장

 

인터넷 전문은행인 케이뱅크의 아파트담보대출상품에서 3자가 재등장했음. 정확히는 5년간 고정금리로 대출갚다가 이후에 6개월에 한번씩 금리가 바뀌는 혼합형 상품에 한해서만 최저금리가 어제기준(2/8)으로 3.97%까지 내려왔음. 최고금리도 4.96%로 많이 높지 않음.

이상품 최저금리 앞자리수가 3이 보인게 지난해 2월이후 처음이라고 함. 그런데 5대 시중은행들 다 합쳐서도 작년 하반기부터는 3% 금리 주담대상품들 거의 실종됐다고하는데 굉장히 오랜만에 보는 숫자임.

 

📌 5대 시중은행 금리도 많이 내려왔나? 실제로 많이 내려옴. 시중은행 중에서는 KB국민은행이 금리가 낮은 편임. 최저가 4.080%고 카카오뱅크의 경우에도 동일한 상품구조로 4.115%임. 지금 기준금리 조금더 내려가면 아마 금리 더 내려가지않을까 이런 기대감이 부풀수밖에 없음. 

 

📌 한국은행이든 미국의 연준이든 금리를 내리기는커녕 한두번 더올려야할것같다는 얘기를하는데 3%대출이 어떻게 다시나옴?

 

은행대출이자를 어떻게 계산하느냐, 기준금리+가산금리인데 여기서말하는 기준금리는 한국은행기준금리가아니라 은행에서 '요거기준으로 대출금리계산합니다' 라고 하는건데, 상품유형에 따라 기준금리가 조금씩 다름 (코픽스, 은행채 등)

 

그런데 최근 이 두항목이 모두 떨어짐. 앞서 연이자 4%안팎까지 떨어진 상품들이 어떤거냐 하면 다 고정금리 적용하다가 일정기간 지나면 변동금리로바뀌는 혼합형상품인데, 이 혼합형상품은 기준금리가 은행채금리임. 은행채 금리를 따라가는데, 지금 은행채 5년물이 3.9%, 4%안팎으로 움직이고있음. 올초에 4.6%정도였으니까 꽤 내려온 상황임.

 

우리나라 비롯해서 각국정부가 긴축정책 이제는 막바지에 달했다는 기대감이 워낙 큰 상황이고, 아무리 더 올리겠다고해도 '매둘기'라는 말을 할정도로 이제 끝났어. 이제 금리는 더이상 많이 안올라갈거야 라는 기대감이 너무 큰 상황이라 시중금리가 선제적으로 많이 내려온 상태임 

 

국고채금리같은경우는 벌써 한국은행기준금리 아래로 내려갔을 정도임. 그럼 혼합형금리가 내린건알겠는데, 혹시 변동금리대출받으신분들중에서는 '내것도 내려갔을까?' 이런 의문을 가지시는 분들도 계실텐데 (이미 대출 받으신 분들, 코픽스가 내려갔나가 궁금한 것)

 

근데 변동금리대출의 금리도 내리긴했으나 하락속도가 더딜수밖에없는게, 변동금리상품이 0.6-0.7%포인트 정도 고정금리상품에비해 더 높음. 변동금리대출 기준금리는 코픽스인데, 이게 자금조달비용지수라는거고 쉽게말하면 예적금, 금융채 이런것들로 은행이 대출해줄돈을 구해와서 금고에 쌓아놓는데 그거에 든 비용, 원가를 계산한 것.

 

그러니까 신규취급액기준 코픽스같은경우 4.29%임. 다음주에 이번달 코픽스가 공시되긴 할텐데 지금보다 떨어질거라는게 시장의 기대고 그럴것으로 보이지만, 금융채같은경우 앞으로 우리가 채권금리 내릴 것 같애.하면 그 기대에따라 선반영해서 금리가 내려감. 그런데 반대로 코픽스같은경우 은행이 대출해줄돈을 금고에 쌓아놓는데 든 비용가지고 산출하는거니까 시장금리에 후행할 수 밖에 없음. 

 

둘다 내려가긴하나, 이런 금리하락기에는 고정금리가 먼저 내려가고, 변동금리 기준이되는 코픽스는 한박자 늦다. 그래서 지금처럼 시장금리가 정점찍고 내려가는 상황이다그러면 금융채를 기준으로 할 때보다는 아무래도 코픽스가 내려가는 속도가 더딜수밖에 없다는 것.

 

📌  은행이 마진을 붙이는 이른바 가산금리라는것도 내려갔나?

 

가산금리는 어떻게 결정되느냐 하면 , 은행 운영하는 비용이나 갑자기 고객들이 돈을 안갚을 때, 예상치못하게 손해를 보는 경우 이럴때를 대비한 일종의 보험료 이런것들 고려해서 결정하는데, 쉽게는 마진이라고 이해하면 될 것 같음. 더팔고싶으면 가산금리 낮춰서 고객부담 줄여서 대출많이하고 , 대출 적게하고싶으면 마진많이붙이고 이렇게 하는 정책이 가능함.

 

그런데 은행들이 많이받을때는 주담대 가산금리도 3-4%수준까지도 올라가는데 지금은 1% 밑으로 내려왔음. 지금 최저금리 3%대 상품이라고 했던 케이뱅크같은 경우는, 가산금리 0.02%에서 1.02%로 측정하고있음. 

 

은행들 얘기로는 가산금리가 역사상 최고수준이라고 얘기함. 남는거없이 대출장사하고있다고 하는데, 그럼 왜이렇게까지 낮췄느냐 하면 , 고금리상황에서 은행들이 이자장사로 서민고통 가중시켰다는 인식이 지금 워낙 강해서 (은행들이 욕을 정말많이 먹고있음) . 이렇게 여론이 워낙 안좋으니 금융권과 정치권에서도 쓴소리를 많이했음. 

 

금리산정체계 투명하고 합리적으로 만들어라. 은행은 공공재다. 이런 발언까지 굉장히 압력을 가하고있어서, 시장금리를 은행들이 마구끌어내릴순없고 덜남더라도 가산금리를 조절하면 전체대출금리의 숫자가 낮아지는걸로 보이니 당국의 움직임에 보폭을 맞췄다고 볼 수 있음. 

 

신규대출자들은 은행가서 적혀있는숫자보면, 코픽스나 은행채금리내려갔고 가산금리 내려갔으니 금리조금은 떨어졌네 하고 눈에보이는데, 기존대출자들은 주담대 변동금리는 전월기준 코픽스 + 은행가산금리 더해서 6개월에 한번씩 바뀌니, 내 대출금리가 조정된지 얼마 안됐다 하면 길게는 거의 6개월까지 기다려야 조정이되는 것. 

 

그런데 이것도 계속 내려갈거면 6개월뒤에 내려가겠지만 혹시라도 다시 치고올라올만한 변수가있으면 체감도하기전에 금리가 올라갈 가능성도 있음. 

 

 

수도권 빌라 2/3는 ‘보증 보험’ 가입 못한다

 

전세금반환보증보험이라는게있는데, 이게 나중에 알고니 집값이 2억인데 전세 2억으로 들어가도 그러세요하고 도장찍어줬다가 문제생기니까 앞으로는 90%까지만 찍어주겠다고 했는데 그렇게 기준낮추면 3채중 2채가 도장을 못받음.

 

이게 한 온라인 부동산 중개업체가 분석한 내용인데, 지금 빌라같은경우에는 공시가격의 140%를 집값으로 산정함. 원래는 150%였는데 올해부터 10%포인트 떨어진 것. 이걸기준으로봤더니 지금 공시가와 최근 3개월간 계약한걸 분석했을 때, 10채중에 7채정도만 요건을 충족한다. 10채중 3채는 가입이 안된다는 것. 

 

그런데 문제는 올해3월에 발표된 공시가격은 작년보다 낮아질것으로 전망하고있음. 집값이 크게올랐다가 크게떨어지다보니 보유세부담 낮춰준다는 취지로 작년말에 정부에서 공시가격 현실화 수정계획이라는걸 발표했음. 그러면서 아파트는 평균 5%, 단독주택은 11% 공시가격이 하락할것이라고 정부가 전망을 했는데 여기에맞춰 빌라도 떨어질 것.

 

빌라 공시가격이 10% 떨어진다고 가정하면 집값도 낮아지게되는거고 거기에 전세가율도 기존에는 집값의 100%되던게 90%로 낮아졌고. 여러가지가 복합적으로 작용하면서 지금은 73%정도의 빌라가 가입할 수 있는게 34%수준, 전체 전세세입자들의 3분의 1정도만 가입가능하고 3분의 2는 가입못하는 수준으로 바뀌게된다는 것.

 

빌라는 거래가 많지않으니 집값을 그누구도 알수없어서 공시가격의 140%를 집값으로 보고 생각해보자고 하는데. 2억짜리 빌라라하면 공시가격의140%인 것. 원래 150%였는데 140%으로 올해 떨어진거고 이 공시가 자체도 3월에 낮아질거라고 전망이 되고있음. 

 

빌라뿐만이아니라 아파트까지 100%로 적용했던 이유가, 원래는 아파트 90%, 빌라는 70%까지만 가입시켜줬었는데 2015년에 100%, 연립다세대빌라같은경우도 2017년에 100%까지 가입이 가능하도록 맞춰줬음. 왜냐하면 처음에는 보수적으로 봤다가 서민들의 주거불안을 해소해주겠다는 취지로 바뀐 것.

 

지금으로부터 10년전쯤, 2012년 7월부터 한국은행 기준금리가 계속 낮아지고있었는데 2015년 3월에 사상최초로 금리가 1%대로 진입했음. 그때당시 신문기사보면 전세난, 전세가가 엄청나게 올라서 전세구하기 어렵다. 왜냐하면 월세내는것보다 대출받아서 전세보증금 내는게 나으니까.

 

그러다보니 정부에서 나왔던 대출이 서민주거비부담완화방안인데, 이 안에서 깡통전세가 우려되니 (전세가격이 계속 치솟고, 집값이랑 비슷해지니) 전세금떼일수도있으니까 전세보증보험이라는걸 가입하세요. 유도를한것. 그래서 그때 전세가율을 100%로 올려놓은거고. 그런데 이게 요즘 전세사기의 미끼로 쓰이게되니 이번에 다시 100%에서 90%으로 낮추게 된 것.

 

그러니까 5-10년전에는 (전세보증보험이 이렇게 활발하지않을때는) 이렇게까지 위험한 전세들이 많이 없었고 가입도 많이 안했는데, 최근 몇년간 정부가 보증보험가입을 너그럽게 해주다보니 빌라전세값이 많이 올랐음(위험한 수준까지). 그러다보니 이런 결과가 나온 것.