이진우의 손에 잡히는 경제 23. 2. 1 수요일 방송 정리

 

 

 

 

 

미분양 '위험선' 넘어 7만호 육박 

 

국토부가 12월 기준으로 전국 미분양 주택수를 발표했는데, 이게 생각보다 많이 늘어난걸로 드러나서 언론사들이 크게 다루고 있는 소식. 12월말기준으로 보니까 전국 미분양주택이 대략 7만가구정도 (전월에 비해서 만가구정도 늘어남). 전달인 11월에도 만가구정도 늘어난거여서 깜짝놀랄만한 숫자는 아니지만, 전체 미분양가구가 6만 2천가구를 훌쩍 넘었다. 이 점때문에 부동산시장 전문가들이 미분양이 위험선에 넘은거 아니냐면서 의미부여를 하는 중.

 

▶ 미분양은 어느정도 쌓이면 많구나- 기준은 ?

 

정확한 기준이 없음. 그러나 과거 20년동안 전국 미분양가구수를 살펴보면 대략 6만 2천가구가 평균임. 원희룡 국토부장관같은 경우에도 미분양 6만2천가구를 위험선으로 보고있다고 발언했음. 평균치보다 늘어나면 긴장해야한다는 것.

 

숫자를 살펴보면 미분양주택수가 지금처럼 많이늘어난게 2013년 이후 9년만에 최대치긴 한데, 과거에는 더 많이 늘어난적도 있긴 했음. 미분양 주택수가 정점찍었던게 2009년인데 그때는 16만가구까지도 미분양이 쌓인 적 있었음. 이후에 18년 말까지도 6만가구 전후로 유지됐음.

 

그럼에도 미분양이 걱정된다라는 말이 나오는건, 미분양 늘어나는 속도가 너무 가파르다 라는 것. 2021년 말만해도 미분양이 2만가구도 안됐는데 1년만에 3배넘게 쌓인거니까. 그리고 미분양에도 등급이있는데, 아직 짓고있는 집이 미분양인게아니라 다 지었는데도 미분양인 것 (이걸 소위 악성미분양이라고함)

 

악성미분양도 지난달에보니까 전국에서 400가구정도 늘어났음. 전체 6%정도되는건데, 이렇게 미분양이 늘어나니 건설사들이 별에별 방법을 동원하고있는데 예를들어 계약하면 고가의 가전선물, 현금 주는건 기본이고 분양가좀 깎아주고 중도금무이자대출 해주는것(이건 좀 흔함) 그런데 이 미분양소화가 그래도안되면 계약안심보장제라는걸 내거는곳도 나옴. 일단 계약금만 내세요. 그리고 입주전까지 마음이바뀌면 다 환불해드립니다라고 하는 것(짓고있는 아파트에 대해서)

 

건설사 입장에서보면 어짜피 누군가한테 돈받아서 집지어야하는데 계약금받아서 그사람이 실제 입주하면 너무좋고 환불을 해가더라도 무이자로 집 다 짓기 전까진 돈가져다 쓸 수 있는거니 이런걸 내걸기도 함.

 

아니면 아예 계약금에 대해서 집이 완공되면 계약금의 연 7%정도를 마치 투자수익처럼 돌려주겠다. 이런곳도 있음. 이것도 건설사 입장에서 생각해보면, 시장에서 빌리려면 PF대출로 적어도 연 10%이상을 얹어줘야하는데 , 차라리 계약금에 이자붙여주는게 더 싸다라는 것 →  이렇게 사례가 늘어나는건 그만큼 건설사들이 집파는게 절박해졌다 이 반증이기도 함. 

 

앞으로도 미분양은 늘것같다고 보고있음. 그런데 건설사들은 미분양이 곧 손실이라 큰일났다. 건설업계 위기가 금융회사를 비롯해서 경제전반으로 퍼져나갈 수 있으니 지금부터 주택도시보증공사 이런 공기업이 나서서 적당한가격에 미분양주택을 사주거나 아니면 미분양주택 사는분들은 대출규제를 덜 적용하는 식의 대책을 요구하고있기는 한데, 정부는 이런 직접개입은 없다.

 

지금은 적어도 없다라고 선을 긋고있는 상황임. 왜냐하면 시장나빠졌다고해서 당장 건설사들 미분양주택을 사주면 세금으로 건설사들의 이익을 보장해줄 수 있는 부분이어서, 강하게 이야기를 하고있음. 

 

지금 미분양이 늘어나고있기는한데, 정부에서 직접 미분양물량을 사주는게 아니라 부동산관련 규제를 푸는 식으로 시장에서 미분양물량이 소화될 수 있게 유도하겠다라는 방침임. 

 

 

주택연금 3월 가입자부터 月 지급금 줄어든다

 

주택연금은 만 55세이상으로 집가지고있는분들이 담보로 집을 제공하고 평생 연금방식으로 받을 수 있는 제도로, 주택금융공사가 맡고있음. 그런데 계속 집값과 이자율이 바뀌고 중장기적으로는 사람수명도 바뀌고있어서 일년에 한번 주택연금의 월 지급금 (연금액) 을 조정해서 발표함. 그런데 이게 곧 줄어듬. 시점이 다음달인 3월 1일 이후에 주택연금을 새로신청하시는분들, 매달받게되는 금액이 지금에 비해 평균 1.8%정도 감소함. 

 

월 지급액을 결정하는요소가 크게보면 담보로 맡긴 주택가격하고 신청자 연령인데 , 만약 연금을 일찍부터 받으신다고하면 앞으로 기대여명이 길어지게 계산이되니 매달 받는금액이 적어질 수 밖에 없음.

 

ex. 만 60세 기준으로 공시가격 9억원인 주택을 가입을 하면, 193만원정도 받음. (기존기준) 만 70세 정도면 276만원 정도인데 만약 3월 1일부터 가입한다고하면 이 금액이 만 60세기준으로 10만원가까이 줄어들 수도 있음. 70세 기준으로는 6만원정도 줄어들어서 각각 184만원, 270만원정도로 쪼그라들게 됨.

 

주택금융공사도 월지급금이 줄어드는 조정에 대해서 2022년이 전년도보다 집값이 낮아지고 이자율은 높아지고 기대여명도 늘어났기 때문이라고 설명함. 그래서 급격하게 올랐던 집값이 조정기에 들어서면서 관련기준들이 다 반대방향으로 돌아섰음. 월지급액에는 불리하게 변하고 있는건 맞음.

 

주택연금가입자수가 작년에는 14500건정도로 집계가됐는데, 2021년에는 신규가입자가 만건이 좀 넘었음. 그러니 30%정도 늘어난거라 역대최고치를 찍었고 지금까지 주택연금가입하셨던 분들, 누적가입자는 지난해 8월에 10만명을 돌파했음. 

 

대부분 2021년까지만해도 주택연금가입하려고할 때 집값이 더 오르지않을까 , 집값이 오르는데 미리가입하면 손해아닌가 이렇게 기대가있었다는걸 보여주고 , 2022년에는 이런기대가 꺾이면서 얼른 가입하자! 이런분들이 늘어난것으로 보고있음. 주택금융공사는 이번달 말일까지 신청한 가입자와 이미 가입한분들께는 주택가격 등락과 상관없이 변경된 기준으로 지급금이 나온다고 설명했음.

 

주택연금은 공시가격 9억원이하 주택을 대상으로 하고있는데 지난해 하반기에 서울아파트값의 중위가격(비싼것부터 싼것까지 줄을세웠을때 중간에 서있는 아파트)가격이 9억원이 넘었기 때문에, 자기가 해당이 안된다며 볼멘소리가 있었음. 그래서 주택연금기준을 올해안에 기존 9억원에서 12억원까지 폭넓게 늘리겠다는 방안이 추진중에 있음. 

 

정부입장에서는 노후소득에 대한 문제점이 나오고있어서, 최대한 제도가있을때는 주택연금으로 유도를 하자는 분위기임. 특히 노인빈곤률이 심각한 상황에서 보조수단이 국민연금은 턱없이 부족하고, 그런상황에서는 주택연금이 효율적인 보조수단이 될 수 있다.

 

그런데 가입을 할 때 상품가입시점 집값이 기준이되기때문에 집값이 다시 상승을 한다고하면 올라간 집값이 바로 연금에 반영되진 않으니 이러면 좀 아까운상황이 생길 수 있고, 만약에 아까워서 해지한다고 하면 그동안 받았던 연금, 연금에 붙었던 이자, 초기보증료 다 한꺼번에 값아야하는 부담이 생길 수 있으니 잘 따져보시고 결정을 하셔야 함. 

 

 

 

中 , 제조업 경기 살아날 조짐

 

제조업 PMI라는 지수가 있음. 제조업체 구매관리 책임자들 대상으로 설문조사한 결과를 지수화한건데, 경기동향에 가장 민감하게 반응하는게 기업의 구매담당자들이니 이사람들 대상으로 한 설문조사니까 아무래도 신뢰도랑 적중률이 그래도 높은 지수임.

 

지수가 기준선인 50을 밑돌면 경기가 나빠질거라고 본 응답자가 많았다는거고, 반대로 50을 넘으면 경기가 좋아질거라고 본 응답자가 많았다라는건데 어제나온걸보니 중국의 1월 제조업 PMI지수가 50.1이 나옴.

 

기준선에서 살짝 턱걸이를 했지만, 그래도 경기가 좋아질걸로 보는사람이 많았다라는 것. 참고로 이게 한달전에는 47이 나왔었음. 그리고 제조업과 서비스업 상황을 한꺼번에 보여주는 종합 PMI 지수라는게 있는데 이건 지난달 42.6에서 이번엔 52.9로 대폭상승했음. 

 

* 지금 이시점에 왜 경기가 좋아질걸로 보느냐 ? 에 대한 해석 

 

중국정부가 코로나 관련 규제를 풀면서 못해도 3-4월까지는 코로나가 확산될거라는 전망이 많았는데 (중국내에서) , 지금보니 생각보다 여파가 일찍마무리될것같다. 코로나가 잠잠해질 조짐이 보이니 경기도 살아날걸로 본다. 라는 것.

 

* 중국의 제조업경기가 좋아진다는건 우리나라한테는 무슨의미 ?

 

돌고돌면 내 대출금리랑 우리나라 부동산 시장에도 영향을 미침. 우리나라 기준금리 영향을 주는것중 하나가 미국의 기준금리인데, 미국에서는 물가상승세가 둔화되고있지않다. 그러니까 여전히 높다. 금리를 올려야한다는 측이랑 아니다 여기서 더올리면 경기침체로 바로간다. 그러니 멈춰야한다는 의견이 팽팽하게 맞서고있음.

 

이런상황에서 중국의 제조업경제가 살아난다는건, 중국이 공장을 열심히 돌린다는거고, 그러면 국제유가에 영향을 줄 수 있음(석유수입을 많이하게 될테니) ▶ 유가오르고 그럼 물가가 또 오를 수 있다는 것. 

 

지금 전세계적으로 물가오름세가 둔화되고있는 이유 중에 하나가 국제유가가 떨어져서 그런건데, 유가가 오르면 물가에 영향을 줄 수 밖에 없음. 그러면 미국은 어?물가가 다시오르네 하면서 기준금리인상을 멈추는 시점이 뒤로 더 밀릴수도 있다는 것. 물론 이것도 어디까지나 예상인거고,

 

반대로 중국이 공장을 열심히 돌려서 물건을 많이 만들면, 물건가격이 내려갈 수도 있음. (중국 제조업 경기가 좋아지면 물가가 올라갈지 내려갈지는 가봐야암). 그리고 중국경기가 이번달에만 반짝 살아나는 듯 하다가 다음달에 다시 꺾일 수도 있는 것. 그럼 또 미국의 기준금리 방향이 달라질 수 있음. 어쨌든 미국의 기준금리에 어떻게든 영향을 주는게 지금 중국의 경기전망이다보니, 어제나온 중국의 제조업 PMI가 관심을 받은 것. 

 

+ 지난달 13일에있었던 금융통화위원회 회의내용이 공개됐는데, 여기서도 갈린게 금통위원 3명은 앞으로 더올려야한다는 의견 제시 / 2명은 더올리면 안된다고 함 / 1명은 일단 좀 봅시다는 의견을 제시함. 그러면 이달 23일에 열리게되는데 이걸 토대로 판단을 해보면 3:3이된거임 (금리를 올릴지 말지) 이런상황에서는 한은총재가 최종결정권을 제시하게 됨. 그럼 4:3이되는것. (다수결로 결정함) 

 

지금까지 한은총재가 최종결정권을 제시했던게 3번밖에 안될정도로 한은 내부적으로 통일된의견을 제시했었는데 , 이 얘기는 한은도 지금 기준금리를 어떻게 가져가야할지 모르겠다는 것.